В.Путин: Добрый день, уважаемые коллеги!
Сегодня на президиуме Государственного совета мы рассматриваем исключительно важные, приоритетные для нас темы – обеспечение граждан России доступным жильем.
Можно сказать без преувеличения, что для всех семей в России жилье – это вопрос фундаментальных условий их жизни. Его решение традиционно влияло и продолжает влиять на общий экономический и политический климат в стране. Поэтому проблемы, которые нам предстоит сегодня обсуждать, глубже и шире, чем просто жилищная политика или экономическая сторона деятельности строительной отрасли.
Полагаю, все вы хорошо понимаете принципиальную значимость стоящих перед нами задач. И рассчитываю, что совместные, согласованные действия всех уровней власти, управления, депутатов Государственной Думы, Правительства, муниципальных, региональных властей смогут серьезно изменить ситуацию для большинства нуждающихся в жилье граждан Российской Федерации.
Сегодня жилищный фонд в России составляет почти три миллиарда квадратных метров. Оборот и эксплуатация всего этого огромного хозяйства уже давно осуществляются на рыночных условиях. Почти 70 процентов жилой площади находится в частной собственности. Частный капитал занят в более чем 90 процентах строительных организаций страны. Причем строительство жилых домов финансируется преимущественно за счет инвестиций самих граждан, которые, кстати, несут и основные коммерческие риски.
При этом действительно новые технологии отечественной строительной индустрии соседствуют с устаревшими правилами и инструкциями, с плохо развивающейся, изношенной коммунальной инфраструктурой.
Отмечу, что за последние три года наращивание объемов жилищного строительства происходило ежегодно. В 2004 году, например, в строй введен 41 миллион квадратных метров жилья, что на 12,5 процента больше, чем в 2003 году. Но хочу с сожалением отметить, что даже этот уровень все еще значительно отстает от показателей конца 80-х годов и, что особенно настораживает, темпы ввода жилплощади для малообеспеченных граждан сокращаются.
По отдельным оценкам, в очередях на получение жилья до сих пор стоят порядка 4,5 миллиона семей. Время ожидания составляет, стыдно сказать, 20 лет. При этом покупка квартиры или индивидуального дома доступна только пяти процентам населения, в лучшем случае – семи процентам, если дополнительно к своим накоплениям они смогут привлечь кредиты банков.
На конец 2004 года средняя цена продажи жилья составила около 20 тысяч рублей за один квадратный метр. И это при средней фактической стоимости строительства в 9700 рублей. Средняя цена превышает себестоимость больше чем в два раза. Очевидно, что приобретение жилья, несмотря на наличие института ипотеки, в значительной мере все еще остается привилегией состоятельных граждан.
В этой связи нашей ключевой задачей является формирование в стране масштабного рынка доступного жилья. Это значит, что должны быть созданы такие правовые, финансово-экономические и организационные условия, которые помогли бы большинству российских семей самостоятельно приобрести жилье, отвечающее их финансовым возможностям и личным представлениям о комфорте. Кроме того, они должны иметь возможность приобрести его там, где проживание отвечает интересам их работы, учебы и, в целом, их жизненным планам. Это крайне важно и для государства. Подвижность населения в современных условиях, в условиях современной экономики – одно из ключевых условий эффективного развития.
Приоритетом в действиях государства должно также становиться обеспечение жильем малоимущих семей, в том числе в соответствии с ранее принятыми государственными обязательствами. Хочу обратить ваше внимание на то, что от принятых ранее на себя обязательств государство не отказывается, не имеет права отказываться.
Несмотря на то, что в основном удалось заложить правовой фундамент модернизации жилищной сферы, в последнее время стала заметна тенденция к замедлению начавшихся позитивных изменений, в первую очередь в реализации уже принятых законов, среди которых новые Жилищный и Градостроительный кодексы, а также правовая база институтов долгосрочного кредитования.
Сегодня многие из чиновников испытывают обычное дня них желание потратить как можно больше бюджетных средств. При этом сама реформа, которая не может сводиться только к принятию законов, фактически – на практике, в жизни – не запускается.
Требуется ритмичная подготовка и принятие нормативных правовых актов, ведомственных документов, соответствующих регламентов и инструкций региональных и местных администраций. Поэтому крайне важно, что именно президиум Госсовета, рабочая группа Госсовета занималась подготовкой сегодняшнего вопроса. Должен вам сказать, что в последнее время мы с Правительством несколько раз обсуждали эти вопросы, и я очень рассчитываю, что сегодня нам удастся состыковать подходы рабочей группы президиума Госсовета и планы Правительства, с тем чтобы дать еще один мощный толчок развитию этой сферы.
Необходимо пересмотреть действующую федеральную целевую программу «Жилище», сконцентрировать выделяемые бюджетные ресурсы и привлекаемые средства на решении уже поставленных задач.
Повторю, базовые законы и в жилищной, и коммунальной сфере приняты – вы знаете, с какими спорами, с каким трудом. Но в целом это добротный кодекс. Если есть желание их уточнить, конкретизировать, адаптировать к местным условиям, – конечно, нужно действовать. Но прежде всего жду от Правительства, от каждого ведомства и субъекта Российской Федерации напряженного графика работы по реализации уже принятых законов. И это первое, на что хотел бы обратить внимание.
Сегодня хочу также остановиться на других важных направлениях работы.
Так, необходимо увеличивать платежеспособный спрос населения за счет развития институтов долгосрочного кредитования, предпринять конкретные шаги по снижению процентных ставок и сделать платежи граждан необременительными, с тем чтобы уже через пять-семь лет в стране могло выделяться до одного миллиона ипотечных кредитов в год. Я не сомневаюсь: каждый из сидящих здесь прекрасно понимает, что в старой системе в 80-е годы строилось на столько–то больше, чем сейчас. Но мы знаем, что подавляющее большинство граждан было не удовлетворено тем, как решается жилищная проблема.
Сохранять старую систему в сегодняшних условиях просто бессмысленно. Она будет эффективна только в том случае, если вся экономика, если экономическая политика государства будет эффективна. Невозможно, скажем, обеспечить ипотечные кредиты, которые могли бы быть выплачены средним российском гражданином за пять-семь лет, в условиях нарастающей и просто высокой инфляции. Обращаю на это внимание прежде всего сидящих здесь руководителей Правительства Российской Федерации.
Следует добиться и соответствующего роста объемов годового жилищного строительства. Сейчас он во многом сдерживается тем, что получение участков под строительство увязывается с исполнением дополнительных обязательств перед региональными и местными властями. А это – рост издержек и, в конечном счете, рост цен на жилье. Вот отсюда и диспаритет между себестоимостью и ценой.
С 1 октября текущего года собственники земли, муниципалитеты, будут представлять стройплощадки только через открытые аукционы. Эта система новая, поэтому просил бы провести ее отработку заблаговременно, с тем чтобы никаких сбоев не было. Задача здесь – демонополизировать строительный рынок и открыть его для эффективных застройщиков. Крайне важная задача, и ее без законодательных региональных властей, без губернаторов не решить – просто невозможно. Уже к 2010 году необходимо обеспечить объем годового жилищного строительства в 70 – 80 миллионов квадратных метров.
И, наконец, последнее. Рынок жилья – это объективно рынок местный и локальный, и в каждой территории он имеет свои особенности. Согласен с теми, кто считает, что очень многое здесь будет зависеть от позиции субъектов Российской Федерации и муниципалитетов.
Одной из тем, находящихся в их ведении, является постепенный переход к новым финансовым механизмам в ЖКХ, к конкурентным условиям предоставления услуг в этой сфере. Полагаю, что осуществлять его можно только по мере готовности – хочу это особенно подчеркнуть – и только в добровольном порядке. Давайте на эту тему сегодня тоже отдельно поговорим. Это не значит, что не нужно осуществлять – нужно обязательно, без этого не решим проблему. Но прежде чем перейти к решению этого вопроса, нужно все как следует должным образом подготовить. Все наши мероприятия в этой сфере нацелены на то, чтобы улучшить положение людей, а не ухудшить.
Разумеется, при решении столь трудных жилищных проблем нам не обойтись без административных инструментов. Но, реализуя национальный проект такого масштаба и такой сложности, рассчитывать только на административный ресурс было бы и нелепо, и вредно. Многое зависит от бизнеса, от активности самого населения, от его правовой грамотности. В этой связи крайне важно наладить систему информирования граждан о принимаемых мерах, о тех новых возможностях, которые появляются у них для решения жилищного вопроса. Многие об этом, к сожалению, не знают – и эта наша с вами вина.
В целом мы должны продумать новые механизмы управления проектами такого масштаба, обеспечивающие свою координацию в работах всех уровней власти и управления. Считал бы целесообразным продумать в этих целях идею создания национального совета по жилищной политике. Это один из ключевых вопросов в стране, и мы должны постоянно на самом высоком уровне уделять ему внимание, не прятаться от сложных вопросов, не уходить от них. В ближайшее время все необходимые документы для этого должны быть подготовлены.
Я перечислил лишь отдельные аспекты поднимаемой сегодня проблемы.
Предлагаю начать наше обсуждение, нашу сегодняшнюю работу.
П.Сумин: Спасибо.
Уважаемый Владимир Владимирович! Уважаемые члены президиума! Уважаемые члены Правительства!
Четыре года назад началась активная фаза решения острейших проблем жилищного строительства и коммунального хозяйства страны. На сегодня создана серьезная законодательная база, которая включает Жилищный и Градостроительный кодексы. Вопросы жилищной политики рассматривались на заседаниях Госсовета и его президиума, и их особый приоритет четко обозначен Вами, Владимир Владимирович, в прошлогоднем Послании Федеральному Собранию и в сегодняшнем программном выступлении.
Коренные изменения в жилищной политике востребованы сегодня как обществом, так и властью, и идет постепенное наращивание объемов строительства жилья и освоения современных строительных технологий. Однако годовой объем строительства жилья составляет лишь половину из того, что вводилось в конце 80-х годов. Это одна из главных причин высокой стоимости квартир, и цены в прошлом году выросли по сравнению с 2003 годом на 27,5 процента, а в 2003 году по сравнению с 2002 – тоже на 26 процентов. Вот общий рост цен за последние только два года. В Москве цены растут еще более высокими темпами. К сожалению, сегодня мы строим очень мало, и оно стоит дорого.
Причем более 50 процентов вводимой в России жилой площади приходится на десять промышленно развитых регионов. Государственная поддержка из федерального центра снижается. И если в 2001 году ее доля составляла 3,6 процента в объеме введенного жилья, то в 2004 году – уже около двух процентов.
Федеральная целевая программа «Жилище», безусловно, нужна и планировалась главным организационно-финансовым инструментом в реализации государственной жилищной политики. Но время показало, что эффективность федеральной целевой программы сегодня крайне низка – и прежде всего из‑за недостаточного финансирования и, главное, отсутствия механизмов привлечения внебюджетных средств.
Так, запланированный сертификат для военнослужащих реализован лишь на 44 процента. На подпрограмму обеспечения жильем молодых семей в начале планировалось на всю Россию 75 миллионов рублей. И даже последующее увеличение этой суммы до одного миллиарда оказалось абсолютно неадекватным существующей проблеме.
В 2004 году ликвидированы непригодные для проживания дома площадью 299,5 тысяч квадратных метров. Это 0,32 процента от того, что мы имеем. Переселено 21,5 тысячи человек. Если мы таким образом будем заниматься расселением ветхого аварийного жилья, нам просто-напросто понадобится более 180 лет. Но в тоже время ветхий аварийных фонд имеет тенденцию удваиваться в стране каждые пять лет. Сейчас он составляет более 90 миллионов квадратных метров, и в нем проживает пять миллионов человек.
В целом программа «Жилище» не решила задачу поддержки малоимущих и отдельных категорий граждан, перед которыми государство несет обязательства. Ее роль в увеличении темпов жилищного строительства тоже остается пока несущественной.
В стране слабо используются и механизмы ипотечного кредитования граждан. В прошлом году выдано всего 46 тысяч ипотечных кредитов, по ипотечным схемам жилье строилось только в 24 субъектах Российской Федерации. При этом все виды жилищных кредитов России, по оценке экспертов, составляют менее одного процента внутреннего валового продукта. В то же время в Соединенных Штатах этот показатель равен 55 процентам, а в Европе – 35 процентам.
Все это позволяет сделать следующие выводы.
Первое. Несмотря на остроту жилищных и жилищно-коммунальных проблем, роль государства в их решении пока недостаточна. В рамках действующих программ и направлений, которые у нас есть сегодня, а также крайне ограниченной ресурсной базы ситуация не претерпит существенных изменений.
Второе. Обновление жилищного фонда и повышение доступности жилья сдерживается совершенно недостаточными объемами строительства, высокими ценами на жилье, низкой покупательной способностью населения.
Третье. Объемы ипотечного кредитования не могут быть значительно увеличены – и Вы говорили об этом, Владимир Владимирович, в своем выступлении, – если сохранятся высокие ставки кредитования, значительный уровень первоначального взноса и чрезмерно жесткие требования к заемщикам.
Доступность жилья – очень болезненная проблема. Если ее не смягчить, она останется серьезным тормозом экономического роста и более того, источником социальной напряженности в обществе. По мнению рабочей группы, надо предпринять серьезный прорывна государственном уровне, осуществить ряд больших и эффективных шагов по решению проблемы доступности жилья в России и по реализации тех задач, которые Вы поставили в своем выступлении. Это предлагается сделать в рамках приоритетного, действительно национального проекта «Доступное и комфортное жилье – гражданам России».
Рабочая группа проанализировала большой объем материала, получила предложения от 69 субъектов Федерации, от министерств и ведомств, ученых Российской академии наук, изучила опыт Запада. И все это легко в основу нашего доклада.
Идея национального проекта обсуждалась с депутатами, руководителями Государственной Думы, ведущими научными учреждениями страны. В целом она поддержана.
Под национальным проектом понимается комплекс правовых, организационных и финансовых мер, принимаемых Российской Федерацией, ее субъектами, муниципальными образованиями, бизнесом и гражданами с целью формирования рынка доступного жилья.
До 2010 года предлагается вдвое увеличить объемы вводимого жилья. Одним из механизмов достижения этой цели должна стать разработка и реализация новой редакции федеральной целевой программы «Жилище» с включением в нее подпрограмм, обеспечивающих подготовку земельных участков под строительство жилья и затем их продажу на конкурсной основе, о чем уже сегодня шел разговор, развитие ипотечного кредитования, ликвидация ветхого и аварийного жилищного фонда, предоставление жилья отдельным категориям граждан, перед которыми имеются государственные обязательства, реформирование и модернизация жилищно-коммунального комплекса. На наш взгляд, это расширит рамки вовлеченных в программу «Жилище» групп населения и предоставит им возможность использовать для решения своих жилищных проблем защищенный государственный механизм. Будут созданы инструменты привлечения внебюджетных средств и непосредственного вовлечения в реализацию государственной жилищной политики бизнес-структур и частного капитала.
Среди таких инструментов: подготовка земельных участков под строительство жилья на условиях софинансирования бюджетами всех уровней и частными инвесторами. В этот процесс, на наш взгляд, должны также активно включиться банки и другие финансовые институты, для чего предлагается реализовать ряд нормативно-правовых мер, которые помогут снизить финансовые риски. К примеру, надо ускорить принятие закона о Стройсберкассе, внесенного в Государственную Думу еще (по той информации, которую я имею) в 2002 году.
Национальный проект предусматривает активное вовлечение в развитие рынка доступного жилья субъектов Федерации и органов местного самоуправления. Это возможно при условии разработки и внедрения региональных и муниципальных программ, включая программы строительства социального жилья, при реализации принципа софинансирования в масштабе 50 на 50, который активно будет стимулировать действия регионов, при формировании и регулировании цивилизованного рынка жилья, сдаваемого по договорам срочного найма.
Проект предполагает в рамках программы «Жилище» увеличение количества выдаваемых отечественных кредитов.
Действительно, та задача, которую ставит Президент России Владимир Владимирович Путин, – до 1 миллиона в год в 2010 году – это возможно при ускоренном развитии ипотечных агентств, ссуды сберегательных касс и вовлечения предприятий-работодателей в решение жилищных вопросов работающих.
В советское время на долю предприятий и организаций приходился подавляющий объем вводимого жилья. Сейчас доля отраслевых и корпоративных ипотечных программ составляет всего 0,4 процента, хотя во всем мире отраслевая и корпоративная ипотека – это развитая форма рыночных производственных отношений.
Для масштабного импульса ипотечного кредитования, на наш взгляд, необходимо предусмотреть следующие меры. Компенсацию, и Вы об этом говорили, Владимир Владимирович, отдельным – мы подчеркиваем: отдельным – категориям граждан части процентной ставки по ипотечному кредитованию, предусмотрев ее снижение до семи – девяти процентов. Для молодых семей можно и надо бы предусмотреть компенсацию части ипотечного кредита в зависимости от числа рожденных детей. Снижение размера первоначального взноса до 10 – 15 процентов с тех 30, которые мы сегодня имеем в основном. Повышение финансовой состоятельности ипотечных агентств.
В текущем году уставной капитал (по той информации, которую я имею) федерального агентства планируется довести до 1 миллиарда 400 миллионов рублей. Но этого явно недостаточно. Уставный капитал некоторых региональных агентств уже достиг такого уровня. В Челябинской области мы уставный капитал в текущем году довели до 1 миллиарда 80 миллионов рублей и предполагаем в ближайшее время добавить еще сюда 500 миллионов.
Принятие Правительством Российской Федерации минимальных федеральных стандартов по ипотечному кредитованию (здесь должны быть порядок, система разработаны) и предоставление государственных премий вкладчикам стройсберкасс для создания условий по первоначальному накоплению денежных средств для приобретения жилья.
В национальный проект, на наш взгляд, должна быть заложена программная методика с применением прозрачной системы целевых индикаторов. То есть мы должны посмотреть, что мы сегодня имеем, что будет через год, что будет через два, и как мы пойдем, – и это по субъектам Российской Федерации, в целом по России и по отдельным муниципальным образованиям. И для контроля, и для анализа, и для движения вперед.
С помощью этой системы мы спрогнозировали ожидаемые социальные, экономические результаты реализации национального проекта. Вот с учетом этих мер и тех задач, которые определяются вроде бы к 2010 году, предлагается построить 400 миллионов квадратных метров жилых домов. Это даст прибавку к тому, что мы имеем, в 15 процентов существующих фондов жилья и окажет положительное воздействие на стабилизацию цен и, безусловно, обеспечит сбалансированность спроса и предложения. Ежегодный объем вводимого жилья должен достичь 80 миллионов квадратных метров, или 0,5 квадратных метра на человека – сегодня мы имеем 0,25 квадратных метра на человека. Доля семей, имеющих возможностей приобрести или построить жилье с помощью жилищных кредитов и займов, увеличится с десяти – а у нас сегодня только каждый десятый имеет такую возможность – до 30 процентов. Возрастет экономическая активность граждан. Будет повышена мотивация на повышение рождаемости, которая по оценкам специалистов может увеличиться с 1,5 миллиона человек до семи – восьми миллионов в 2010 году. Реконструкция, модернизация жилищного фонда значительно снизит уровень его износа и остановит рост ветхого и аварийного жилья.
Помимо этого реализация национального проекта даст серьезный экономический эффект. Расчеты показывают, что только за счет интенсивного развития предприятий стройиндустрии и смежных отраслей можно за шесть лет добиться роста валового внутреннего продукта на 15 процентов. При реализации национального проекта прирост налоговых поступлений значительно превысит – по тем расчетам, которые есть, – наши бюджетные вложения: мы больше получим от реализации этих планов. Один бюджетный рубль привлечет от пяти до десяти рублей из внебюджетных источников. Сегодня мы берем программу ветхого жилья, рубль федеральный там или областной рубль, – мы привлекаем другие деньги еще дополнительно и по всем другим направлениям, деньги населения. И среди этих денег – средства населения, банков, предприятий стройиндустрии, участников корпоративного строительства, ссудо-сберегательных касс и строительных кооперативов, государственных и негосударственных пенсионных фондов, средства инвестиционных компаний.
Будет создано около одного миллиона новых рабочих мест. Это тот результат, на который мы можем выйти. А за счет перераспределения свободных денежных средств населения с потребительского рынка в строительство жилья по ипотечным и накопительным программам будет достигаться значительное снижение уровня инфляции, сегодняшней «ржавчины».
Все предложения рабочей группы по развитию жилищного строительства подкрепляются перечнями из 125 мероприятий (они сформулированы и отработаны) и 94 нормативно-правовыми документами. Они представлены в докладе и являются как бы составной частью предстоящего нашего национального проекта.
Важно, чтобы реализация национального проекта, это предложение рабочей группы, это мое предложение, шла бы, Владимир Владимирович, под Вашим руководством, а координатором исполнения национального проекта должно, на наш взгляд, выступить Правительство Российской Федерации, потому что у него все рычаги влияния на финансовые, экономические, организационные и другие структуры.
Исполнителями национального проекта должны быть уполномоченные федеральные органы, субъекты Российской Федерации, муниципальные образования.
Уважаемый Владимир Владимирович, уважаемые участники заседания Президиума!
Предложенные рабочей группой меры по обеспечению граждан России доступным жильем, на наш взгляд, изменят критическую ситуацию в этой сфере, она довольно серьезная. Можно спорить по цифрам , можно говорить и можно рассуждать, но комплекс мер, наверное, должен быть именно таким. Они разработаны в развитие задач, поставленных Президентом Российской Федерации. Кров над головой и пища – фундаментальные жизненные потребности человека. Государство имеет возможность, Россия имеет возможность и, безусловно, должна способствовать реализации этой потребности.
Прошу рассмотреть наши предложения.
Спасибо.
В.Путин: Спасибо, Петр Иванович.
Петр Иванович в своем выступлении обратил внимание на самые существенные моменты в решении проблемы, которую мы сегодня рассматриваем, – реализация планов по доступному жилью. И одна из них – это, конечно, высокие ставки, запредельные для подавляющего большинства наших граждан и достаточно короткие сроки возврата кредитов, что делает для подавляющего большинства граждан России ипотечную систему практически неприменимой.
Поэтому у нас с вами задача не такая уж и сложная. Нам нужно решить, как сделать так, чтобы кредиты были не такими большими, ставки были поменьше, а сроки возврата подольше. Повторяю еще раз, это в значительной степени зависит от общей экономической ситуации в стране. Ведь что греха таить, все 90-е годы, надо прямо сказать, можно было сколько угодно говорить, писать на бумаге какие угодно программы «доступное жилище», можно было что угодно нафантазировать – ничего конкретного сделать было невозможно в условиях галопирующей инфляции, политической и экономической нестабильности.
Петр Иванович сослался на пример развитых стран. Они живут в условиях политической стабильности и стабильно развивающейся экономики. Вот современные механизмы эффективно работают только в этих условиях.
Тем не менее сейчас мы с вами подошли к периоду, когда мы можем эффективно решать эти вопросы. Мы еще не создали все необходимые условия: у нас инфляция в стране в прошлом году – 11,7 процентов, почти 12, в этом году мы, к сожалению, будем подбираться к 10, но во всяком случае тенденция к снижению есть. Есть совершенно очевидная тенденция к росту экономики в целом, темпы ее роста являются для нас вполне удовлетворительными, есть и другие позитивные элементы – в общем, мы в состоянии сейчас приступить к решению этой весьма сложной жилищной проблемы. Но для того чтобы это делать даже в условиях позитивных тенденций в экономике, мы, конечно, должны подготовить соответствующую правовую и административную базу, обеспечить всю эту работу информационно.
Вот здесь, повторяю, многие вещи были затронуты – и затронуты совершенно правильно: говорилось, например, о компенсациях банковских ставок, особенно для молодых семей. Некоторые эксперты считают, что лучше, допустим, субсидировать первоначальный взнос как следует – тоже весьма эффективный путь решения проблемы.
Что касается стройсберкасс – наверное, тоже можно подумать над специализированными финансовыми учреждениями. И вместе с тем хочу обратить ваше внимание на то, что если условия экономически будут привлекательными, то и действующие финансовые учреждения с удовольствием будут работать в рамках этих программ.
Давайте посмотрим, послушаем, что Правительство думает по этому поводу.
А.Жуков: Уважаемый Владимир Владимирович! Уважаемые члены Госсовета!
Может быть, я тогда и начну прямо с этого вопроса, на котором Владимир Владимирович свое внимание заострил, потому что действительно в стране, где экономика не развивается и не растут доходы населения, мечтать, в общем, об увеличении жилищного строительства невозможно. Но и на сегодняшний день, к сожалению, пока доходы наших граждан таковы, что реально воспользоваться ипотечными кредитами могут очень немногие, а ведь это главный механизм, который во всем мире действует для того, чтобы развивать жилищное строительство. В связи с этим Правительство сейчас подготовило программу – фактически она уже согласована, – которая направлена именно на расширение спроса на жилье, а если говорить совсем коротко, то направлена на дешевую ипотеку. Потому что при 15 процентах, конечно, подавляющее большинство людей не может взять ипотечный кредит – берут только богатые, даже средний класс не в состоянии этого сделать.
Так вот на чем, на наш взгляд, должно государство сконцентрироваться именно с точки зрения обеспечения дешевой ипотеки или расширения спроса на жилье в таком широком ценовом диапазоне, по сути доступного, недорогого жилья?
Очевидно, что для повышения платежеспособного спроса нам не обойтись без ускоренного развития темпов жилищного кредитования. По данным опросов, на сегодняшний день более 50 процентов домохозяйств, не подпадающих под категорию малоимущих, предпочитают использование ипотечного кредитования для улучшения жилищных условий.
Становление первичного рынка ипотечного кредитования в период 2002 – 2004 годов у нас уже как бы прошло. И если у нас их совсем не было в первое время, то сейчас ипотечные кредиты появились, их становится все больше, и с 3,6 миллиардов рублей этот рынок в 2002 году вырос до девяти с половиной миллиардов и до 30 миллиардов рублей в 2004 году. То есть, вы видите, рост достаточно существенный.
По различным данным, в год банковская система выдает от 30 до 40 тысяч кредитов ипотечных сегодня. Но понятно, что это очень мало по сравнению с другими странами. И вот та цель, которая обозначена в докладе, – миллион ипотечных кредитов к 2010 году – на наш взгляд, является целью достижимой. И мы должны свои программы таким образом построить и такие меры предложить, чтобы эта цель была в конечном итоге достигнута к 2010 году. В этом смысле мы абсолютно согласны с тем, что предложено по программе, которая сейчас была изложена.
В чем заключается главная проблема? Она заключается в дисбалансе между спросом на длинные дешевые кредиты и предложениями банков коротких, по сути, и дорогих кредитов, то, что есть сегодня. На решение данной проблемы и направлена концепция развития системы рефинансирования ипотечных кредитов в России, разработанная Минэкономразвития и сейчас проходящая окончательное согласование в Правительстве.
Факторами, которые ограничивают развитие ипотечного жилищного кредитования, остаются отсутствие у большинства региональных банков доступа к долгосрочным кредитным ресурсам, краткосрочность рынка долговых финансовых инструментов, высокая стоимость заимствования на финансовым рынке, неразвитость рынка ипотечных финансовых инструментов.
Практика и мировой опыт показывают, что как только банки получают доступ к долгосрочным кредитам для кредитования населения, они активно приступают к освоению этого нового для них рынка, и мы тоже на своем опыте в этом убеждаемся. Поэтому одним из существенных элементов развития доступного рынка ипотечного кредитования является построение эффективной системы рефинансирования ипотечных кредитов.
Если обратиться опять же к мировому опыту стран, имеющих сегодня развитую и доступную систему ипотечного кредитования, то в период ее становления в основу была заложена активная государственная политика, направленная в первую очередь на построение системы рефинансирования ипотечных кредитов. Основными характеристиками такой системы в большинстве стран являются, и мы это же предлагаем: первое – доступность рефинансирования для большинства банков – первичных кредиторов; внедрение единых стандартов условий выдачи и обслуживания ипотечных жилищных кредитов по всей стране; третье – высокая скорость оборота капитала первичных кредиторов и операторов вторичного рынка; низкие транзакционные издержки, и, наконец, развитая инфраструктура, обслуживающая участников системы рефинансирования ипотечного жилищного кредитования.
Эффективное развитие системы рефинансирования позволит обеспечить переток капитала с финансового рынка в банковский сектор – то, чего у нас сегодня, к сожалению, нет. Банковский сектор не обладает «длинными деньгами», поэтому такие короткие кредиты, такие высокие ставки.
Здесь, в общем‑то, мы обсуждаем даже такую идею: частичную возможность использования средств пенсионных накоплений. Все‑таки ипотека – это мировая практика показывает – один из наиболее надежных и возвратных способов кредитования, и в этом смысле и с другой стороны это будет приносить доход по этим вложениям.
В.Путин: При обеспечении гарантий сохранения пенсионных накоплений.
А.Жуков: Совершенно верно. И здесь тоже у нас есть предложение – по гарантированию этих средств.
Очевидно, что роль государства в развитии рынка ипотечного кредитования заключается не только в совершенствовании законодательной базы – это в основном уже сделано, – позволяющей обеспечить надежную защиту инвесторов, но и в предоставлении государственной поддержки в виде прямых инвестиций и государственных гарантий для обеспечения притока долгосрочных и максимально дешевых средств частных консервативных инвесторов в сектор ипотеки, а также для покрытия дополнительных рисков, в том числе возникающих в связи с несоответствием сроков привлечения ресурсов на финансовом рынке и сроков, на которые предоставляются ипотечные кредиты.
Ключевая роль в формировании общероссийской системы рефинансирования ипотечных жилищных кредитов и рынка ипотечных ценных бумаг отводится Агентству по ипотечному жилищному кредитованию. На сегодняшний день это Агентство уже обеспечивает рефинансирование ипотечных жилищных кредитов в рублях со сроком до 27 лет и процентной ставкой, к сожалению, пока в 15 процентов годовых. Кредит на приобретение в среднем 52 квадратных метров жилья могут взять сегодня семьи со средним доходом на семью порядка 13 тысяч рублей в месяц, то есть на сегодня деятельность АИЖК ориентирована на население со средним уровнем дохода и имущественного положения.
Практика подтверждает большой спрос населения на ипотечные кредиты, сформировавшиеся в течение 2003 – 2005 годов более чем в 75 регионах России. Всего банками, как я уже сказал, выдано 40 тысяч ипотечных кредитов на сумму более 20 миллиардов рублей. В течение 2004 года ежемесячные объемы ипотечных кредитов, рефинансируемых Агентством, выросли в 4,2 раза. На сегодня первичными кредиторами по стандартам Агентства выдано свыше 15 тысяч кредитов на сумму порядка шести миллиардов рублей.
Государственная поддержка в форме субсидиарной ответственности Российской Федерации по обязательствам Агентства и увеличение уставного капитала – два направления, то есть ответственность государства, гарантии и увеличение собственного капитала АИЖК – должна представляться в системе рефинансирования лишь в тех объемах, которые необходимы для становления рыночных механизмов, имея в виду запуск этой системы; дальше и банки, и другие финансовые институты, почувствовав доходность системы, естественно, сами увеличивают средства и вложения. Это тоже мировой опыт подсказывает.
По мере развития этих инструментов по выкупу ипотечных кредитов Агентство будет направлять ресурсы и усилия на поддержку развития ипотечных ценных бумаг путем выкупа долгосрочных выпусков ипотечных ценных бумаг, выпускаемых другими участниками рынка. И данный подход будет обеспечивать развитие рыночных отношений, не допуская монополизма Агентства.
Вместе с тем совокупный объем государственной поддержки на период до 2010 года может составить значительную величину, достигнув 263 миллиардов рублей в форме субсидиарной ответственности, по сути гарантий, что может потребовать внесения поправок в бюджетное законодательство в части возможного частичного покрытия рисков, потому что сегодня бюджетное законодательство таким образом прописано, что оно заставляет всю эту сумму внести в расходы бюджета, чего мы, конечно, сделать в силу финансовых ограничений не сможем. Поэтому предлагается здесь рассмотреть резервирование в бюджеты только суммы той, которая соответствует рискованности предоставляемых гарантий. Но этот вопрос еще предстоит обсудить.
Возвращаясь к началу разговора, хочу сказать, что Правительство в полном объеме будет выполнять свои обязательства, касающиеся тех категорий граждан, которые не могут воспользоваться ипотекой, а это малоимущие, которым будет предоставляться социальное жилье по тем нормам, которые сегодня прописаны в Жилищном кодексе; это и отдельные категории граждан, которых мы в рамках программы «Жилище» будем по‑прежнему обеспечивать жильем, хотя эта программа требует пересмотра и консолидации, над чем сейчас работает Правительство. Совершенно правильно об этом в докладе было сказано.
И таким образом, если подводить итоги, конечно, здесь очень много можно говорить в части предложения жилья, потому что, если мы обеспечим большой спрос путем развития ипотеки, а не будут решены вопросы, связанные с предложением жилья, – сегодня для этого нормативная база есть: это и Градостроительный кодекс, и другие документы из пакета принятых законов, – но здесь во многом все зависит от региональных властей, которые должны обеспечить прозрачное предоставление площадок для строительства и снижать транзакционные издержки. Вот это главная задача региональных властей.
Если нам удастся в совокупности эти две задачи решить: стимулирование спроса, с одной стороны, с другой стороны – облегчение предложения, то нам, наверное, удастся решить те задачи, которые были поставлены, то есть удвоение строительства жилья к 2010 году, доведение до одного миллиона предоставляемых ипотечных кредитов. И, конечно же, эту задачу Правительство будет решать вместе с региональными властями одновременно с реформой жилищно-коммунального хозяйства. Потому что это две вещи, неразрывно между собой связанные, и не может быть нормального, хорошего, удобного для человека жилья без нормальной сферы жилищно-коммунальных услуг.
Вот такие приоритеты видит в своей работе Правительство, но если говорить о программе, может быть, еще Алексей Леонидович [Кудрин] с финансовой точки зрения выскажет свое мнение. На наш взгляд, все‑таки там размеры средств, которые предполагается выделить по различным направлениям, они достаточно серьезно превышают наши финансовые возможности.
В.Путин: Вот то, о чем сказал Александр Дмитриевич сейчас, о вещах, которые в современной экономике, кажется, стоят друг от друга достаточно далеко, на самом деле, как он выразился, неразрывно друг с другом связаны. Мы много дискутируем – я внимательно слежу за этой дискуссией, особенно в Правительстве, по поводу использования так называемого стабилизационного фонда. Естественно, хочется использовать его для того, чтобы решать текущие острые, стоящие перед нами в том числе и прежде всего, социальные задачи.
И, с другой стороны, говорим сейчас о программе жилья, которая не может быть решена в условиях, скажем, высокой инфляции, потому что те самые высокие ставки, банковские ставки по жилищным кредитам – они, как было сказано, где‑то сейчас у нас 15 процентов, – а если инфляция у нас почти 12, то тогда посчитаем, сколько остается банку. И можно ли предъявлять им какие‑то претензии в связи с той политикой, которую они проводят? Три и меньше трех процентов иногда остается.
И задача государства заключается в том, чтобы, как я вначале уже говорил, повторяю это в третий раз, проводить в целом взвешенную, сбалансированную экономическую и социальную политику, с тем чтобы создать условия для решения этих проблем. Но это задача как бы государства в целом.
Но есть и те вопросы, которые нужно решать на региональном, на муниципальном уровне. Сейчас я попрошу Алексея Леонидовича [Кудрина] поговорить об условиях по увеличению предложения и нашего коллегу из Министерства экономики – осветить другой вопрос, который касается увеличения спроса, в том числе применительно к деятельности региональных властей, как Министерство экономического развития и торговли видело бы организацию работы на региональном уровне и совместную деятельность с Правительством Российской Федерации уровня региональной власти.
Пожалуйста, Алексей Леонидович.
А.Кудрин: Владимир Владимирович, уважаемые участники!
Действительно, сегодня стоит вопрос, и абсолютно справедливо, о том, чтобы существенно повысить объем строительства до 70 – 80 миллионов квадратных метров в год. И эта задача должна быть выполнена в новых условиях уже на рыночных условиях, чтобы эта цифра стала устойчивой на многие годы вперед, чтобы она подпитывалась всеми условиями экономики и доходов населения.
Я поддерживаю основные тезисы, которые здесь сегодня прозвучали, о том, что сейчас возможно такую задачу ставить и ее выполнить. И прежде всего я бы отметил три группы факторов, которые позволят ее исполнить.
Первая группа факторов уже здесь названа. Эта группа факторов связана со снижением инфляции. Та целевая установка, которая в докладах и в программе здесь содержится, – доведение ставки к 2010 году до семи с половиной, – как раз может быть выполнена, если показатели по инфляции, которые установлены Правительством в 2008 году: четыре процента и дальше до трех-четырех процентов, будут исполнены. Вот я бы на эту группу факторов отнес больше половины как бы факторов, которые обеспечат исполнение этой задачи. Безусловно, снижение инфляции даже на один процент позволит десяткам и сотням тысяч семей вступать и быть способными оплатить эти новые ставки.
Сегодня эти ставки часто субсидируются бюджетами местными – здесь, безусловно, это вынужденная мера, но это постоянные расходы, по мере расширения кредитов эти обязательства расширяются, это долгосрочные обязательства, это такие очень рискованные обязательства для бюджетов, постоянно расширяющиеся, поэтому главная здесь и более эффективная забота – снижение инфляции, снижение ставки.
Вторая группа факторов связана со строительством и предложением на рынке. Это создание инфраструктуры, это разрешительные все процедуры по строительству, проектированию, началу строительства, которые сегодня забюрокрачены до предела, – и начать новое строительство и проект очень тяжело. Здесь большие издержки.
И третья группа факторов тоже очень важна, это качество инфраструктуры самого рынка: качество залога, качество кредитования, регулирования, первичный рынок кредитов, вторичный рынок кредитов – вот эту инфраструктуру сейчас с помощью и Правительства, и АИЖК, и самое главное, значительной роли региональных агентств, ипотечных агентств, удается выполнять. Вот эти три группы факторов только вместе могут обеспечить исполнение всей задачи.
Цифры, заложенные и предложенные сегодня в представленных материалах по существенному, в разы, увеличению федерального финансирования – начиная от выдачи кредитов или гарантий до строительства и ремонта инфраструктуры, – они, на мой взгляд, все‑таки несколько сегодня завышены. Если бы даже мы все эти средства выдали, а не исполнили первую задачу – снижение инфляции, то даже с этими большими средствами мы бы не достигли того целевого показателя по удвоению строительства.
Здесь также говорилось о том, что мы получим существенный финансовый эффект в виде роста ВВП и налогов. Но мы всегда должны понимать, что увеличение расходов федерального бюджета идет за счет средств самого же налогоплательщика, то есть это значит: мы взяли эти средства одного предприятия, эффективно работающего, способного платить налоги, и готовы эти средства потратить на инвестирование в основные фонды, в заработную плату, в развитие инфраструктуры, а потратили на другие цели, тоже важные, тоже социально значимые. И тем самым тот эффект, который был сказан, посчитан без другого эффекта – той самой нагрузки, которую мы осуществляем на реальный сектор, и тем самым несколько снизится эффект для экономики – с учетом комплексного анализа. Но тем не менее сегодня я прежде всего хочу сказать, что все три группы факторов, вместе взятые, при меньшем даже объеме бюджетных средств позволят выполнить целевые показатели.
И последняя часть – в отношении роли государственного регулирования, государственной компании АИЖК и региональных агентств на этом рынке. В настоящий момент в представленных материалах предложено существенно увеличить и объем уставного капитала, и объем гарантий. Наш анализ, который мы сейчас проводим в рамках согласования данной программы, показывает, что такие объемы включения уставного капитала и гарантий нецелесообразны. И в данном случае мы посоветовались с участниками рынка ипотечного кредитования. Здесь есть беспокойство о появлении монополиста и несколько завышенной роли государственных структур на этом рынке. В этой связи сам рынок неплохо сегодня начал расти. Повторяю, при выполнении трех групп факторов, которые обеспечивают и федеральные власти со своей стороны, и региональные – со своей в части инфраструктуры и разрешительных механизмов и других, нам не потребуется такой объем гарантий для АИЖК, для участия на этом рынке.
Вот, например, в последние два года мы существенно увеличивали и поддерживали АИЖК, и этих средств хватало для того, чтобы участвовать в выкупе закладных на вторичном рынке. За это же время рынок по сути удвоился по ипотечным кредитам. Роль нашего АИЖК на нем – 20 процентов. То есть рынок восприимчив к тем условиям, которые мы создаем для ипотечного кредитования.
И я бы еще отметил, что наша задача – эти стимулы на рынке создать, не дестимулировать его несколько своим массированным участием в нем. Я просто позавчера буквально беседовал с министром жилья и градостроительства Соединенных Штатов по этим же вопросам, мы его попросили выступить на банковском семинаре перед российскими и западными банками именно по проблеме жилищного кредитования. Как раз было подчеркнуто, что государственное участие не должно быть ключевым, оно должно помогать рынку, но не брать на себя эти функции.
В этой части, конечно, к участию АИЖК непосредственно на вторичном рынке тоже нужно взвешенно и очень аккуратно подходить.
И последнее. Увеличение вливания денег в экономику без создания условия для предложения вызывает – за последние два года, к сожалению, у нас такая тенденция – опережающий рост цен на жилье по сравнению с объемом финансирования, объемом кредитов, которые мы выделяли. Таким образом, зачастую дополнительные средства на рынке могут вызвать не увеличение жилья, а просто увеличение цены на нем. И вот эта составляющая, к сожалению, вот эта дисбалансировка за последние два года уже ясно ощущается. И те исследования по рынку жилищного кредитования как раз требуют от нас аккуратно относиться к бюджетному, государственному финансированию этих расходов, потому что, повторяю, здесь мы можем увеличить деньги, не увеличив соответственно предложения, – тогда это уходит в цену.
П.Сумин: Надо строить, а не покупать. Мы же сегодня покупаем на вторичном рынке и сами задираем цену. А надо строить, вкладывать эти деньги в строительство и этим снижать стоимость. А мы, наоборот, конечно, вбросили деньги…
В.Путин: Петр Иванович, начнем увеличивать объемы государственного строительства – поднимутся цены на комплектующие, на строительные материалы.
П.Сумин: Мы должны тащить другие …
В.Путин: Мы обязательно должны это делать, имея в виду задачу обеспечения жильем семей с небольшими доходами.
П.Сумин: Отдельных категорий.
В.Путин: Да.
А.Кудрин: Последний момент. Я хотел бы поддержать опыт ряда региональных агентств, которые взяли на себя гарантию части первичного кредита, который выдается, даже иногда 10 – 20 процентов, но это оказалось ключевым для того, чтобы банки взяли на себя вот этот первичный кредит. И это, вот по нашим исследованиям, более предпочтительный механизм чаще, чем даже выкуп закладных или массированного участия деньгами в выкупе закладных. Гарантией можно распорядиться иначе. Даже федеральный бюджет мог бы поучаствовать в гарантировании части кредита на первичном уровне. В данном случае это, может быть, даже более эффективно. И плюс, тоже Вы, Владимир Владимирович, сказали, в помощи осуществления первого взноса. Вот это тоже считается наиболее эффективным путем использования даже бюджетных и государственных средств.
И последнее. Стандарты, о которых мы говорим, с точки зрения активизации рынка стандарты по ипотечному кредитованию имеют очень важное значение, потому что банк, выдавая кредит, но продав тут же его другой структуре, как бы снимает с себя ответственность за возврат гражданину этого кредита. Все риски вешаются на того, кто выкупил кредит, а он не работал с этим заемщиком настолько, что он уверен в качестве заемщика, в качестве залогов. Поэтому стандарты к требованиям по кредиту, к залогам должны быть очень серьезно отработаны, стать абсолютно стандартными или типовыми для этого рынка, чтобы любой, кто покупает закладную на рынке, был уверен в том, что там первичная работа была проведена очень качественно.
В.Путин: Андрей Владимирович, пожалуйста.
А.Шаронов: Спасибо. Если можно, я хотел начать с той реплики, что пора строить, а не покупать на вторичном рынке. Мне кажется, это все‑таки заблуждение. Не надо государству лезть в строительство. Если мы видим, что предложение отстает, нужно посмотреть, каким образом можно простимулировать предложение. Если мы видим, что жилье очень дорогое, как Вы привели цифру, что реальные издержки в два раза ниже, чем продажная цена, значит, там сидит обременение по инфраструктуре: ты не просто построй дом, ты еще построй мне трубу и так далее, и не просто построй дом, ты отдай 20 процентов квартир мне, на город, и так далее. С одной стороны, город можно понять: субъект должен решать жилищный вопрос по малообеспеченным гражданам, но, с другой стороны, тогда давайте не говорить, что у нас слишком дорогие квартиры, потому что в них сидит часть стоимости бесплатных квартир. Поэтому, на мой взгляд, не надо сейчас говорить, что, если государство пойдет в строительство, строительство сразу станет дешевле. Это иллюзия. И мы на северных проектах это сто раз видели, что здесь начинаются всякие удивительные вещи, и поэтому все‑таки государство должно покупать, а не пытаться строить, стимулируя рынок спросом, а не толкаясь на этом рынке как один из возможных подрядчиков.
Теперь по поводу спроса, как мы сформулировали задачу: как нам простимулировать спрос? Я бы хотел все четыре уровня посмотреть, что может сделать федеральное Правительство, что может сделать региональное, что муниципалитеты, и, вообще говоря, здесь есть место и для предприятий, организаций, где эти самые граждане, нуждающиеся в жилье, работают.
По федеральному уровню. Помимо всех разговоров по поводу финансирования с федерального уровня, что, безусловно, важно, все‑таки у нас есть эксклюзивная возможность влиять на создание инфраструктуры, которая будет облегчать для граждан участие в этих программах, то есть тем самым стимулировать спрос. Что может сделать только федеральная власть? Это развивать инфраструктуру финансового рынка, я имею в виду кредитные истории (закон недавно был подписан), это страхование вот этих ипотечных схем, это регистрация прав и, в частности, регистрация залога, регистрация обременения, упрощение регистрации эмиссии, издержки которой мы можем снизить и тем самым простимулировать косвенно спрос, решение вопросов кадастрового учета инвентаризации и учета недвижимости. Подготовлен тоже федеральный закон, который эти вопросы должен сдвинуть.
Что касается Агентства по ипотечному жилищному кредитованию и его роли, я думаю, что все‑таки здесь опасения Алексея Леонидовича преувеличены. Оно не будет монополистом по определению, потому что уже у регионов крупные, сопоставимые с ним по размерам, агентства есть, во‑первых, а во‑вторых, не надо забывать, что у нас есть депрессивные регионы, которые еще очень долго не создадут подобного агентства. И тогда наше федеральное Агентство могло бы работать по выкупу закладных именно в депрессивных регионах.
Цифра в 1,5 миллиарда рублей уставного капитала, которую, дай бог, мы достигнем в этом году, в общем, несолидная для федерального уровня. И здесь, конечно, мы должны посмотреть на ее увеличение.
Что касается гарантий предоставляемых бюджетов, то во всем мире этот вид кредитования малорискованный. Поэтому физическое резервирование в бюджете должно составлять несколько процентов, несколько единиц процентов. Так что мы можем выдавать очень большие гарантии, которые приведут к очень небольшим расходам федерального бюджета. И, в общем, мне кажется, надо гораздо смелее использовать эту схему, ведь за этими кредитами стоят залоги, за этими кредитами стоит уставной капитал Агентства и только потом дойдет очередь до государства возмещать. Поэтому на сторону представления гарантий я бы посмотрел повнимательнее.
Региональный уровень – что можно было бы сделать на субфедеральном уровне для стимулирования спроса?
Во‑первых, создание региональных ипотечных операторов, что состоятельные регионы делают еще быстрее, чем федеральные, поэтому я бы всячески стимулировал региональные власти к созданию региональных агентств ипотечного жилищного кредитования.
Второе. Только регионы смогут создать систему сопровождения ипотек. Действительно, если федеральное агентство выкупает ипотеку, оно не будет из Москвы работать с конкретным заемщиком. Регион должен иметь инфраструктуру, которая отслеживает, как живет заемщик, как он работает, какую зарплату он получает, в состоянии ли он гасить текущие платежи, нет ли риска невыполнения его обязательства. Это тоже исключительно региональная задача, это к вопросу стандартов ипотеки, и здесь регионы должны сказать свое слово.
По кредитованию, по субсидированию начального взноса и субсидированию процентной ставки. В принципе, на мой взгляд, это тоже компетенция регионов. Единственное, о чем бы я здесь сказал, здесь есть опасность некоторого риска. По статистике, многолетней международной статистике, если величина первоначального взноса опускается ниже 30 процентов, резко увеличивается риск невозврата. То есть это некий предел, после которого возникают риски, что в эту систему попал неплатежеспособный заемщик, и это уже меняет ситуацию. Вот здесь надо быть осторожными.
И что касается второго аспекта, о чем здесь говорили, – субсидирование процентной ставки, здесь тоже нельзя уходить очень далеко от рыночной ставки. Да, к сожалению, она очень велика, она отсекает почти 90 процентов населения, но если разрыв будет очень большой – 15 на рынке и 5 здесь – возникает очень большой моральный риск, когда этими деньгами начинают делиться. Поэтому, к сожалению, опять же практика говорит нам, что нельзя очень большие «ножницы» создавать: возникает арбитраж, на котором всегда люди сделают бизнес. Поэтому это бы я перенес на уровень предприятий, когда люди друг друга знают в лицо и субсидируют конкретного человека в зависимости от его материального положения.
Еще я бы сказал об облегчении административных процедур по предоставлению участков и возможной инфраструктуры. Не всегда участок является привлекательным: если нет инфраструктуры, канализации, водопровода, электроснабжения, это становится неподъемным для частных инвесторов или это подъемно, но тогда жилье становится исключительно элитным. И здесь тоже Федерация мало чем может помочь – это компетенция регионов.
А по муниципалитетам я бы добавил, это работа по правовому зонированию территорий и инженерному обустройству земельных участков, опять же быстрое предоставление прав и, возможно, субсидирование отдельных категорий населения, на том уровне можно отследить нуждаемость.
И последнее, это на уровне муниципалитетов создание фонда маневренного жилья. К сожалению, есть участники системы, которые не в состоянии продолжать работать в ней, и тогда им нужно предоставлять какое‑то бюджетное жилье, чтобы они вышли из системы, но не остались на улице. Вот такой резервный фонд тоже должны создавать муниципалитеты для того, чтобы включаться в эту систему. Вот, пожалуй, и все.
В.Путин: Спасибо.
Сегодняшний наш разговор, во всяком случае, в том ключе, в котором мы сегодня обсуждаем вопрос о жилищной политике, был бы, наверное, совсем невозможен, если бы в прошлом году не был принят пакет жилищного законодательства. Давайте послушаем, что думают в Государственной Думе по этой проблеме. Георгий Валентинович, прошу Вас, заместитель Председателя Государственной Думы.
Г.Боос: Спасибо большое.
Уважаемый Владимир Владимирович!
Уважаемые участники сегодняшнего заседания!
При подготовке пакета законопроектов по формированию рынка доступного жилья – мы его так между собой называли, а готовить этот пакет начали еще с осени 2003 года, когда по Вашему поручению это было определено как основной приоритет, и была сформирована специальная группа для разработки этого пакета для детального изучения всех дел – многие вопросы, которые сегодня здесь обозначаются, нашли свое отражение в этом пакете. Например, найдены механизмы по снижению первоначального взноса, и эти механизмы содержатся в пакете. Сегодняшний первоначальный взнос не может превышать 10 процентов, если используется при этом страхование 20 процентов стоимости жилья. И в этом случае, соответственно, страховые компании просто делят риски с банками. Вообще весь пакет мер, если говорить про основные категорийные меры, его можно свести к 26 мерам по стимулированию предложения и к 23 мерам по стимулированию спроса. При этом, по большому счету, мы объявили о новой жилищной политике, когда мы не будем раздавать всем бесплатно жилье за счет государства, а на самом деле – за счет денег налогоплательщиков, и это жилье будет бесплатно потом приватизироваться. Мы сказали: давайте все покупать жилье и строить жилье, мы будем всем помогать в этом, кто находится на грани и не сможет этого делать сам. А вот кто находится за гранью, то есть непосредственно малоимущие, кому государство должно оказать помощь в виде предоставления бесплатного жилья, эти категории получат бесплатное жилье в виде социального жилья. И принятие этих мер, в общем, должно привести к системным решениям в течение длительного времени, причем потребность наша в ходе разработки этого пакета была оценена; были проведены многочисленные социальные срезы и исследования. Мы должны примерно 150 миллионов квадратных метров жилья строить в год, и тогда в течение 20 лет (без учета динамики изменения спроса, без учета динамики изменения требований к комфортности жилья) мы в состоянии обеспечить всех желающих и нуждающихся жильем. Задача грандиозная, и если для этой задачи было не создать каких‑то системных механизмов, когда на адекватные изменения, на изменение спроса и требования на рынке будет адекватно реагировать сам рынок, то, естественно, ее решить было нельзя.
К сожалению, должен сказать, что есть у нас несколько мер, которые пока еще остались не принятыми, причем эти меры как раз из серии мер, стимулирующих предложение на рынке, то есть строительство жилья. Одна из ключевых мер – это мера по концессионным соглашениям, по которым мы привлекаем частный капитал в развитие инженерной инфраструктуры. Муниципальный рынок сегодня ждет от нас этого закона, без этого закона никакие соглашения не могут заключаться в этой сфере, и, соответственно, никакой частный капитал сюда не течет. И развитие инфраструктуры с привлечением частного капитала будет происходить весьма ограниченно.
Второй закон – это закон, который связывает интересы муниципалитета с развитием именно жилья, это введение налога на недвижимость в этой сфере для жилищных объектов и привязка его, отдача его полностью в местные бюджеты. И это местный налог на недвижимость. Введение этого налога вместо налога на имущество физических лиц и налога на землю, причем отдача его на места означает передать им управление этим налогом. Это вообще международная практика, по этому принципу развиваются многие страны. И, регулируя на месте этот налог, они делают этот налог основным источником своего бюджета. Этот закон тоже, к сожалению, пока еще не принят. И нам надо его принять.
В этой связи, Владимир Владимирович, если Вы сочтете это возможным, то прошу внести соответствующий пункт в сегодняшнее решение о том, чтобы в весеннюю сессию мы эти два закона приняли.
Следующий момент, на котором я, если позволите, заострю внимание, это (мы сейчас очень много обсуждали) тема по развитию ипотеки и вообще по стимулированию спроса. В течение последних пяти лет неукоснительно росли реальные денежные доходы населения. Но при этом у нас строительный рынок, с одной стороны, сильно был забюрокрачен, сильно коррумпирован, сильно монополизирован и сильно непрозрачен. Наш пакет в значительной степени эти узелки и должен был развязать. Без подвижек в этом направлении рост доходов адекватно просто отражался в цене. Если в прошлом году выросли доходы на 26 процентов – на 26 процентов выросла цена на жилье. В позапрошлом году выросла еще на 26 – и еще на 26 выросла цена на жилье. И так все годы, которые происходили, начиная с 2000 по 2004 год включительно, все годы. Если вы посмотрите, вы увидите, что рынок реагировал ровно так. Причем увеличение объемов строительства жилья было в существенно меньшей степени.
В этой связи я считаю, что у сегодняшних мер по стимулированию спроса больше социальный ориентир, социальная направленность: показать всем, что мы будем участвовать в решении этих вопросов, в решении жилищных вопросов для людей. И при этом деятельность Агентства по ипотечному жилищному кредитованию, на мой взгляд, должна сегодня сводиться уже в меньшей степени к рефинансированию таких кредитов, а в большей степени – к субсидированию процентной ставки для отдельных категорий семей, кому государство показывает как социальную программу: мы этим семьям будем помогать. Это в первую очередь, конечно, и молодые семьи, и бюджетники, и увольняемые офицеры, и многие-многие другие категории, кому государство собирается помогать решать жилищные вопросы. Вот им мы можем реально закладывать субсидирование, делать же это повсеместно, я считаю, действительно правильно здесь подчеркивалось, нет необходимости.
Второй инструмент, который у нас есть, это инструмент государственных жилищных сертификатов – тоже инструмент стимулирования спроса. И здесь он может играть тоже на рынке либо в виде частичной стоимости жилья, либо даже полной стоимости оплаты жилья. При этом он точно так же должен фигурировать для определенных категорий семей. К чему я все это говорю? Мы должны полностью пересмотреть нашу программу жилища, которая составлялась еще в те годы. Сегодня мы должны эту программу всю изменить и скорректировать на меры по стимулированию спроса, и здесь у нас два инструмента: это инструмент субсидирования процентной ставки по ипотечным кредитам и инструмент – государственный жилищный сертификат, и меры по стимулированию предложений. Здесь я предлагаю, Владимир Владимирович, как раз основной акцент и сфокусировать на первые несколько лет.
У нас в 2006 году может произойти вообще даже снижение темпов строительства жилья, потому что мы исчерпываем лимит точечной застройки. Неразвитость инфраструктуры и отсутствие свободных земельных участков с развитой инфраструктурой может привести к тому (а точечную застройку мы проводили очень активно в эти годы), что у нас просто будет дефицит строительных площадок. Причем подготовка строительной площадки с инфраструктурой требует времени. И если мы сейчас не вмешаемся в эту ситуацию, причем тот закон о концессиях, все наши меры по стимулированию предложения более инерционны, у них есть представительный процесс определенный, они пока подоспеют на рынок – цены уже уйдут, потому что меры по стимулированию спроса менее инерционны, очень быстрые в действии: рынок уже отреагирует, и потом отыгрывать этот рынок будет всегда тяжелее.
Поэтому в этой связи я предлагаю внести пункт по реформированию программы «Жилище», где предусмотреть начиная уже с этого года, если будет такая возможность, предоставление бюджетных ссуд на развитие инфраструктуры из расчета, что сколько‑то тратит федеральный бюджет, сколько‑то региональный, сколько‑то муниципальный бюджет, для того чтобы нам активизировать рынок развития инфраструктуры, проскочить пиковый период и дальше подойти уже к тому моменту, когда будут работать у нас и конституционные соглашения, и другие институты по развитию инфраструктуры.
Кроме этого, запустить подпрограммы в программе «Жилище» по стимулированию различных новых форм, внедрения новых форм в управление жильем. Это всевозможные товарищества собственников жилья и придания конкурентной, рыночной прозрачной системы как эксплуатации жилья, так и эксплуатации инфраструктуры, стимулирование притока частного капитала туда, то есть вот в этом ключе реформировать нашу программу «Жилище». И если Вы сочтете это возможным, то тоже просил бы внести соответствующий пункт в решение сегодняшнее.
В.Путин: Спасибо.
У нас на острие решения вопросов по жилью находятся несколько наших ведомств, министерств. Одно из них – это Агентство по ипотечному жилищному кредитованию. Александр Николаевич Семеняка, пожалуйста, что Вы думаете по состоянию дел на данный момент? И как в Агентстве оценивают те предложения, которые формулируются сейчас рабочей группой Госсовета и Правительства?
А.Семеняка: Уважаемый Владимир Владимирович!
Уважаемые участники президиума Госсовета!
Прошлое заседание президиума дало мощный импульс в целом в том, что стали выдаваться ипотечные кредиты в регионах. И здесь была оказана большая поддержка со стороны региональных администраций, плюс Правительство своевременно выделило господдержку в форме, прежде всего, госгарантий, и, таким образом, как уже было отмечено, кредиты стали выдаваться. И люди, в основном имея жилье, полученное в рамках бесплатной приватизации, берут кредиты и улучшают свои жилищные условия. Поэтому семьи с доходом 13 тысяч рублей могут улучшить жилищные условия, покупая с помощью ипотеки в среднем одну комнату.
Для того чтобы выйти на уровень в 1 миллион кредитов, конечно, надо господдержку оказывать, и об этом свидетельствует опыт других стран, в частности Соединенных Штатов, где они также начинали, оказывая помощь банкам, и в 80-е годы весь акцент сместился к оказанию помощи в развитии рынка ипотечных ценных бумаг. Сегодня ипотечные ценные бумаги – это половина всего финансового рынка в Соединенных Штатах. И государство здесь оказывало поддержку принятия части рисков в момент запуска. У нас в России господдержка требуется, об этом Александр Дмитриевич сказал, еще из‑за отсутствия «длинных денег». То есть людям нужны 30-летние кредиты, чтобы проавансировать их невысокие доходы на длинный срок, а рынок капитала может дать кредит сегодня только на три-четыре года. Если финансировать за счет трехлетних…
В.Путин: На пять дают.
А.Семеняка: Хорошо, на пять. Но в любом случае это надо шесть раз перекредитоваться. И возникает эффект, что можно поймать неблагоприятные процентные ставки и понести большие убытки. Эти риски нельзя закладывать в систему. Поэтому выкуп долгосрочных выпусков не только нашего Агентства, а любого эмитента, кто будет выпускать, гарантирует, что агентство не становится монополистом и одновременно привлекает большой капитал, частный капитал. То есть всего, если выйти на объем миллион кредитов в год, это будет более триллиона рублей выданных кредитов. Господдержка не превысит 25 процентов, то есть остальные три четверти – это будут частные деньги, которые вот эта программа привлечет. И мы считаем, что это есть тот разумный компромисс между размером господдержки и решением этой масштабной задачи. Поэтому мы считаем, что миллион кредитов – цифра реалистичная. Если в каждом субъекте ипотека будет развиваться равномерно, то это 50 кредитов каждый рабочий день. Сегодня в ряде регионов, например в таких, как Уфа, Вологда, до 30 кредитов в день выдают уже сегодня. А в Москве отдельные банки выдают от 50 до 100 кредитов каждый день. То есть технологии уже существуют, их надо наращивать по объему.
И концепция, которая подготовлена Минэкономразвития, собственно, отвечает на вопрос, как выполнить те решения, которые и в Послании Президента обозначены, и в части Правительства, когда утверждало программу по доступному жилью.
В.Путин: Спасибо.